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$金地集团(SH600383)$$龙湖集团(00960)$本来买入完毕后不想发帖子了，但漫漫无期的阴跌，毫无抵抗力的下杀，市场情绪面的恐慌，记录一下，即使错了也可以反省一下。

近期地产行业又是一片暴雷声音，前几年凭着运气从泥潭里跳出来的万姓企业又陷入暴雷传闻了，说明商业地产模式也不是那么神奇，线上零售已经蚕食了很大一块市场份额，商业中心越来越多，实在想不出有什么理由认为商业地产模式是很神奇的模式。当然，如果公司竞争力强兴建的商业中心都不愁租户和流量，那肯定强，但即使如此，强的也是公司竞争力而非商业地产模式多神奇。总之，商业地产模式不必神话，在当下的环境，也是一个苦逼的行业，绝对不是一个躺着就能赚钱的行业。合景泰富违约，旭辉控股违约，此前还都是优质开发商，尤其是旭辉还发了增信债，导致机构对民营开发商更加不敢相信。尽管三箭齐发，但民营开发商的支持力度其实是非常有限的，依然停留在口号上。4月销售环比下滑，地产冷却冰冻声又起来了，行业前景黯淡。叠加市场下行，地产一路阴跌，作为其中的下跌佼佼者金地集团，更是天天上榜地产跌幅前列，优质地产股走势好金地集团是暴雷股，暴雷股走势好金地集团是优质地产股，总之金地集团是跌股，居然创了收盘最低价，和去年的股债双杀暴雷价持平了，不敢想象。

市场是没有办法左右的，市场情绪更加不能左右，只能做点研究分析市场逻辑是否合理

一，暴雷，这个基本可以排除，近一个多月拿出80亿左右的真金白银拿地，现金流应该是实实在在好转了。5月底和6月初金地集团各有一笔20亿的债到期，在这个前提下，金地集团还能拿出这么多钱拿地，大概率没问题。当然，如果市场认为凌克是个逗逼傻逼喜欢玩心跳，故意让金地集团还不了债暴雷，那也没办法。去年是股债双杀，这次债券价格没有任何问题，基本上都在90以上，说明机构是认为没有暴雷风险的，当然发不了低利率的信用债，说明机构还是不能把金地集团和央国企及有个好爸爸的万科同等对待。

二，行业，数据确实不算好，尤其是和2021年顶峰期比，但和去年比，也不算差，至少没有看空者写得那么差。以万得30城数据，前4月新房销售还在增长，5月数据大概率可以上日均40，比22年的平均水平要高不少。总之，就是一个弱复苏，不算差，但和市场的预期有一定差距，市场希望的预期是V型，但这个显然不可能，大概率是缓慢修复，需要时间，而且也几乎不可能再到18万亿平方米的销售面积了。不过也好，在3月数据好时，央行官员居然发出要注意防范房价上涨的苗头，现在数据没那么好，这些官员就不至于控制不了自己的手去打压地产。

三，行业去产能逻辑能否兑现：1，新开工面积，每个月都是同比下跌，而且跌幅在20%，2，土拍，一方面是这两年土拍面积是下降的，另一方面是城投托底占比显著上升，而城投的开工率很低，低于20%，意味着这两年的很多地是不可能上市的。3，top100强开发商里面，拿地开发商占比为30%，大部分开发商没能力拿地了，至于还能积极拿地的开发商，占比就更低了。比较好的是金地集团从3月开始步入积极拿地的开发商行列了，希望能够持续。

四，金地集团经营，由于股价漫漫阴跌不止，球友对金地集团的研究越来越深入，金地集团的经营其实基本是明牌了。去年已经经历一轮股债双杀的暴雷打击，今年又是暴雷价了，再大的劣势也反映在股价上了，只列举好的方面，1，唯一一家依赖自身经营现金流度过难关的开发商，央国企及万科发债不停，龙湖发行了不少增信债 2，从今年3月开始积极拿地了，而且权益比例都很高，3，据中指前4月的数据，上海深圳北京南京以外的区域销售大概是从310亿到470亿，增速高达50%左右，远高于行业增速，如果是上海深圳北京江苏以外的区域，大概是从260亿增加到450亿，销售增速高达70%左右，鉴于金地集团今年推盘很少，说明金地集团在去化方面做得很不错。卖掉去化难度大的资产购进去化难度小的优质资产，金地集团无疑在走向一条正循环的道路。从销售总量看，金地集团并不好，和万科同为难兄难弟基本持平，但从结构上来看，金地集团的销售是非常好的，不比市场认可的优质企业差，远好于万科。其他还有这两年的计提比较大，远高于万科保利龙湖，甚至比部分暴雷企业的计提资产还多，财务洗澡相对同行非暴雷企业而言比较干净，如果市场好转，业绩大幅反转的概率是比较大的。

销售好转，高权益比例拿优质地块，坚持走下去再不犯拿增城那种烂地的错误(广州是一线城市，湛江是比较差的三线城市，但广州增城这种烂地远不如金地集团在湛江的项目的质量，事实上保利万科龙湖也有不少类似于金地集团这种在一二线城市的烂地)，经营好转是可以预见的。在拿地方面，中海是做得不错的，真正的逆周期拿地，在狂热时不跟随，在下行时敢于低价拿地。相反金地集团的顺周期拿地犯错概率比较大。

附加几个数据，市场认为比较好的企业，滨江集团，在杭州前4月销售额503亿，前4月销售额607亿，招商蛇口：上海前4月销售额297亿，前4月1102亿，中海：北京前4月销售303亿，前4月1179亿，越秀：广州前4月销售231亿，前4月568亿，保利发展：广州185亿，北京71.6亿，上海147亿，江苏207亿，佛山93亿前4月1556亿

随着优质地块的竞争越来越激烈，去年那种低价拿到优质地块的窗口已经过去了，央国企和龙湖金地等在同一个起跑线，都得靠运气拿地，所以对于开发商而言，在低能级城市的经营能力也是很重要的，希望金地集团能够复制在湛江等低能级城市的拿地和销售能力。